經(jīng)過四次不懈努力，安徽房企三巽集團 (06611.HK)終于登陸資本市場。

7月19日，三巽控股集團有限公司 (以下簡稱“三巽集團”)正式在香港聯(lián)交所上市，成為今年第一家在港IPO上市的房企。

長江商報記者注意到，三巽集團從2011年于安徽滁州第一次拿地開發(fā)住宅物業(yè)，到如今成功上市，正好十年。三巽集團掌舵人錢堃把寶押在了長三角。2018年，三巽集團將總部從安徽遷至上海，打算深耕長三角，并提出了五年內(nèi)實現(xiàn)千億的目標。

從業(yè)績來看，三巽集團取得了顯著成效。不過，總部搬遷兩年多，三巽集團依然深深扎根于安徽市場，超九成營收仍來自安徽。

此外，在備受關注的“三道紅線”方面，三巽集團明面上踩中一條，2020年末其資產(chǎn)負債率為79.3%。

就全國化進程緩慢，造血能力趨弱以及未來擴張等問題，長江商報記者向三巽集團發(fā)送采訪發(fā)函，但截至發(fā)稿并未收到回復。

毛利率27%低于港股房企均值

資料顯示，三巽集團誕生于2004年，由錢堃和妻子安娟共同創(chuàng)立。2011年在安徽滁州拿下第一塊地后，才正式邁入開發(fā)商行列。夫妻檔組合之下，三巽集團發(fā)展速度。

目前，三巽集團項目覆蓋安徽、江蘇、山東等省份的多座城市。截至2021年4月30日，三巽集團共有44個處于不同開發(fā)階段的項目，覆蓋三個省的12個城市，擁有土地儲備430萬平方米。

事實上，安徽作為中部省份之一，起家于安徽的房地產(chǎn)公司雖然不少，但大多本土經(jīng)營、家庭管理，很少走出安徽，實現(xiàn)上市的則更少。

據(jù)悉，三巽集團曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所遞交招股書，但皆以失效告終。2021年4月30日，三巽再次發(fā)起上市沖擊。遞表兩個月后，終于獲批上市。7月19日，三巽集團正式登陸港交所掛牌上市，成為今年首家IPO上市的房企。

業(yè)績方面，招股書顯示，2018年-2020年，三巽集團實現(xiàn)總營收由7.23億元增至39.46億元，復合年增長率76.06%;歸母股東凈利潤由2018年的0.57億元，增6.7倍至2019年的4.42億元，但在2019年暴漲之后，2020年凈利猛降16.96%，僅為3.67億元。

長江商報記者注意到，在這背后，是三巽集團面對三年銷售成本增5.5倍的現(xiàn)實。2018-2020年，三巽集團銷售成本由5.17億元增至28.81億元;建筑及勞工成本占比連續(xù)兩年在53%以上，拿地成本占比也持續(xù)攀升至38.2%。

同時，三巽集團的毛利率由2018年的28.6%，增至2019年31.5%的高點，2020年又迅速降4.5個百分點至27%，低于港股內(nèi)房企的毛利率均值27.8%。對于毛利率的波動，三巽集團表示，2020年毛利率下降系報告期內(nèi)所交付的物業(yè)項目毛利率相對較低，且該等物業(yè)項目均擁有較高的土地收購成本。

此外，作為一家中小型房地產(chǎn)公司，其面臨的壓力和風險并不小。長江商報記者注意到，家族化是這家企業(yè)鮮明的標簽。本次集團重組前，錢堃持有公司84%的股份，安娟持有公司8%的股份，錢堃的父親錢冰持有公司8%的股份。

集團重組之后，錢堃持股比例降至79.8%，安娟和錢冰的持股比例均調(diào)整為7.6%，新加入的股東郭女士持股5%。錢堃家族的持股比例由100%降至95%，但仍居高。

80%項目位于安徽千億目標尚遠

與許多民營房企創(chuàng)始人類似，錢堃野心十足。2018年，三巽集團銷售規(guī)模還未突破百億，他就提出五年千億目標，并將總部遷往上海，期望實現(xiàn)區(qū)域到全國的轉型升級，進入一線房企的陣營。

然而實際步速卻未能追趕上原定計劃，從銷售規(guī)模來看，僅百億的三巽集團僅是一家小房企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，三巽集團的全口徑銷售額分別為70.1億元、90.1億元、102.3億元，復合年增長率13.43%;2020年，位列行業(yè)第173位。

值得注意的是，雖然已立業(yè)17年，但三巽集團仍未擺脫對大本營安徽省的依賴。截至目前，三巽集團80%的項目都在安徽省內(nèi)，上海地區(qū)更是無一物業(yè)開發(fā)。招股書顯示，2018年~2020年，安徽省貢獻的營收分別占比100%、100%及90.3%。

此次IPO，三巽集團募資總額為7.8375億港元，其中60%將用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目的建筑成本;其余部分用于土地收購和一般營運資金用途。

事實上，從其過往的財務數(shù)據(jù)來看，三巽集團亟須上市“補血”。招股書顯示，2018年-2020年，三巽集團借款總額的加權平均實際利率分別為14%、12.3%及9.4%。盡管融資成本有逐年下跌的趨勢，但總體而言仍舊處在高位。

截至2020年末，三巽集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為22.42億元，其中受限制存款及現(xiàn)金為17.84億元，短期債項為10.78億元，在手現(xiàn)金無法覆蓋短期債務。

近三年，三巽集團資產(chǎn)負債率均較高。招股書顯示，2018-2020年，其總負債分別為72.31億元、124.96億元、154.21億元，年均復合增長率達28.72%;資產(chǎn)負債比率分別為140.5%、204%、135.9%。

截至2020年末，三巽集團的剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.3%(>70%)，現(xiàn)金短債比為2.1，踩中一道紅線。這意味著，上市之后，對于三巽集團的有息負債規(guī)模增長將有所制約。

近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴，三條紅線、兩集中逐層加碼，房企上市的賽道逐漸收緊。今年5月20日，港交所首次修訂上市申請人主板盈利規(guī)定，將盈利規(guī)定調(diào)高60%，并于2022年1月1日開始實施。這也意味著，這些中小房企的上市門檻將再度提高，據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，目前在港交所排隊交表的房企不下10家。

因此，三巽集團此次能夠率先破局并獲超額認購，無疑使其成為了行業(yè)所關注的焦點。有分析人士指出，在未來，類似三巽集團這樣土儲集中的房企仍需要加快土地拓展，尤其是全國化的項目布局，以提升自身的抗風險能力，以應對后續(xù)區(qū)域市場行情不好的可能。

(記者 張璐)

關鍵詞： 三巽集團 港交所 負債攀升 一條紅線