專家預計，后續有更多以保障性租賃住房、公租房等為底層資產的公募REITs發行上市

場內交易公募REITs再添新選擇。8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs（以下簡稱“保租房REITs”）上市。至此，全市場已上市公募REITs增至17只。

(相關資料圖)

中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高，對于原始權益人而言，試點發行REITs能夠豐富其投資建設其他保租房項目的資金來源，有助于促進當地城市保租房的有效投資，推動我國保障性住房長久發展；對投資者而言，以租賃型保障房為底層資產的公募REITs為其提供了一個投資方向，更高的出租率、更穩定的租金使得保租房REITs具備一定的抗周期屬性，這對于長期配置型投資者而言是很好的選擇。

已有項目安排做市商提供流動性服務

此次上市的3只產品分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT。

深創投有關負責人表示，3只保租房REITs的上市，是深化住房供給側結構性改革、完善租購并舉住房制度、盤活存量資產，形成增量投資的重要舉措，有利于穩投資、穩增長、降杠桿、補短板；有利于吸引社會資本，形成“投資建設住房-REITs盤活資產-回收資金再投資”的良性發展格局。

在中金公司看來，保租房REITs的上市，不僅有效拓寬保租房的資金來源，打通保障性租賃住房開發運營機制，同時為投資者提供了獲取穩定收益的投資渠道。

事實上，3只保租房REITs在詢價階段已受到資金熱捧。根據相關公告披露的數據，網下投資者的配售比例不足1%，公眾投資者的配售比例更是不足0.7%。

對于3只產品在詢價階段的受歡迎程度，明明認為，“一方面說明當前REITs市場錢多貨少，可交易規模有限，參與發行認購環節成為投資者獲取份額的重要途徑；另一方面，體現出市場對保租房REITs的支持和對相關項目的認可。”

據了解，目前華夏北京保障房REIT已安排多家做市商提供流動性服務，為完善二級市場流動性機制提供助力。

就項目擴募計劃，深創投有關負責人表示，人才安居工程是深圳實施人才強市戰略的最重要抓手。目前，紅土深圳安居REIT原始權益人深圳人才安居集團已累計籌建各類保障性住房16.1萬套。在“十四五”期間，深圳人才安居集團計劃承擔深圳三分之一的保障性住房建設籌集任務，為紅土深圳安居REIT后續擴募提供了豐富的資產來源。

在市場需求層面，租賃住房未來市場規模巨大。根據中金公司的研究，我國合理租賃住房市場規模可能達到3萬億元至4萬億元，將主要集中于大中城市。

“在‘房住不炒’指導方針下，考慮到我國住房銷售和租賃市場發展不平衡、一二線城市住房需求較高等因素，以保租房為代表的租賃住房市場或將成為滿足新市民住房需求的發力點。從保租房角度看，REITs對其融資渠道的拓寬、存量資產的盤活、促進有效投資等方面作用明顯。有了3只產品的經驗積累，疊加一線城市在‘十四五’期間面臨較大保障性租賃住房供給壓力，相關企業有動力嘗試將保障性租賃住房資產進行證券化。”明明預計，后續或有更多以保障性租賃住房、公租房等租賃型保障房為底層資產的公募REITs發行上市。

水利設施等有望成公募REITs底層資產

明明表示，近期，受益于發行申報的經驗積累以及政策層面的大力推動，我國公募REITs的審核進程有所加速。

8月16日舉辦的國家發展改革委新聞發布會傳遞出的信息是：“目前，還有6個項目正在開展委托評估，近20個較成熟的項目正在加快推進。此外，我們對意向項目加強輔導，培育潛在市場，處于輔導期的項目超過80個。”

明明預計今年REITs市場將會進一步擴容增類。除當前已有的基礎設施資產類型外，后續包括數據中心、水利設施等其他資產類型也有望成為公募REITs底層資產選擇。

就未來關于公募REITs的布局，目前在管公募REITs已有3單在手的華夏基金表示，“已做了不同類型公募REITs項目的儲備，未來也會積極申報新的資產類型，希望為投資者提供更多基礎設施投資工具。”

紅土深圳安居REIT是深創投繼紅土鹽田港REIT之后推出的第二單創新基礎設施基金。深創投有關負責人表示，公司在高標準物流倉儲、保障性租賃住房領域的產品創新均已試點成功，目前在其他資產類型上也有一些項目正在推進，未來將繼續在Pre-REITs及REITs領域積極布局，為盤活存量資產、形成增量投資做出積極貢獻。

中金基金于2021年攜手普洛斯發行了首批公募REITs之一的中金普洛斯REIT，目前基礎資產運營穩定，并布局分布式光伏發電，助力實現“雙碳”目標。在試點取得階段性成功的基礎上，中金基金表示，將與母公司中金公司一起，持續推動REITs試點項目申報工作，項目基礎資產將覆蓋產業園區、高速公路、鐵路、清潔能源等多條賽道。

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