國家發改委、住房和城鄉建設部近日印發《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》，要求對2000年年底前建成的需改造城鎮老舊小區存在的配套設施短板進行摸排，組織相關專業經營單位，聯合排查燃氣、電力、排水、供熱等可能存在的安全隱患;重點針對養老、托育、停車、便民、充電樁等民生設施缺口情況。

摸排民生設施缺口

通知要求，要科學編制年度改造計劃。將安全隱患多、配套設施嚴重缺失、群眾改造意愿強烈的城鎮老舊小區，優先納入年度改造計劃，做到符合改造對象范圍的老舊小區應入盡入。在編制老舊小區改造方案時，把存在安全隱患的燃氣、電力、排水、供熱等設施，養老、托育、停車、便民、充電樁等民生設施，作為重點內容優先改造。

通知強調，要落實專業經營單位責任。督促引導供水、排水、燃氣、電力、供熱等專業經營單位履行社會責任，將需改造的水電氣熱信等配套設施優先納入年度更新改造計劃，并主動與城鎮老舊小區年度改造計劃做好銜接;落實出資責任，優先安排老舊小區配套設施改造資金;落實安全責任，加強施工和運營維護力量保障，消除安全隱患。

在資金來源方面，要推動多渠道籌措資金，鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金。對養老、托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內容，鼓勵社會資本專業承包單項或多項。按照誰受益、誰出資原則，積極引導居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。

通知強調，推行物業專業化管理。城鎮老舊小區完成改造后，有條件的小區通過市場化方式選擇專業化物業服務公司接管;引導將相關配套設施產權依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理。建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續籌制度。拓寬資金來源渠道，統籌公共設施經營收益等業主共有收入，保障城鎮老舊小區后續管養資金需求。

多地出臺實施方案

2020年出臺的《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出，到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

湖南日前發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》明確，將城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類。對基礎類改造內容，堅持應改盡改。對有條件加裝電梯的，應當納入改造內容。各市州、縣(市、區)要結合實際，編制城鎮老舊小區改造標準。結合城鎮老舊小區改造，同步開展綠色社區創建。已納入城鎮棚戶區改造計劃，擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)方式實施改造的棚戶區(居民住房)，不得納入城鎮老舊小區改造計劃。

重慶市發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造和社區服務提升工作的實施意見》，提出在2021年新開工改造老舊小區831個、2662萬平方米的基礎上，到2022年形成更加完善的制度框架、政策體系和工作機制;到2025年，力爭基本完成2000年底前建成的需要改造的城鎮老舊小區改造任務，調查摸底總量約1億平方米。進一步明確實施范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區，結合實際對2005年底前建成的老舊小區實施改造。

西寧市發布《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》，將改造內容分為基礎類、完善類、提升類和引導類四類。完善類主要滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，尊重居民意愿，能改則改。包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊的無障礙、適老、停車泊位及停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、文化休閑、體育健身、物業用房等配套設施，有條件的樓棟加裝電梯。

堅決杜絕政績工程

按照國務院辦公廳發布的指導意見，各地要科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指標;合理制定改造方案，體現小區特點，杜絕政績工程、形象工程。

從目前湖南、安徽、云南等地出臺的城鎮老舊小區改造工作實施方案和意見中可以看出，各地均強調“嚴禁借城鎮老舊小區改造之名變相搞房地產開發”，防止老舊小區改造失焦、跑偏，杜絕政績工程、形象工程，切實把老舊小區改造做成民生工程、民心工程。

有業內人士提出，許多老舊小區居民習慣于無償物業服務模式，居民“花錢買服務”的意識淡薄，部分居民拒不繳納物業費，小區缺乏維護保養和物業管理。因此，必須建立后期管養模式，著力解決老舊小區停車管理、交通組織、綠化管養、消防安全等方面的難點問題，進一步擴大老舊小區業主委員會及物業管理的覆蓋面，探索與國資公司下屬物業公司接管已改小區管理模式，使改造后的老舊小區能夠形成長效有序管理。

此外，關于老舊小區改造的法律規范問題，涉及老舊小區改造工作的內容散見于物權法、城鄉規劃法、建筑法、消防法、防震減災法等法律法規中，缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規，適用有關法條時容易出現多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規范效力不足，實踐指導性不夠強。目前，尚未出臺關于老舊小區改造專門的地方性法規，規劃、建設、財稅、產業、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了改造工作的規范有序開展，亟須盡快補充完善。

(記者 李遠方)

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