智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，東方證券發(fā)布研報(bào)稱，維持華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)52.55港元，其依托母公司華潤(rùn)置地持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，無(wú)需承擔(dān)重資產(chǎn)投入與開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，即可享有稀缺的重奢資源與核心地段優(yōu)勢(shì)。憑借強(qiáng)大的品牌議價(jià)能力、卓越的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及持續(xù)擴(kuò)大的管理規(guī)模，公司實(shí)現(xiàn)超越行業(yè)基本面的同店增長(zhǎng)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)不斷提升利潤(rùn)率，展現(xiàn)出低風(fēng)險(xiǎn)、高盈利的強(qiáng)勁彈性。

東方證券主要觀點(diǎn)如下：

母公司重資產(chǎn)持有大體量?jī)?yōu)質(zhì)商場(chǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)象輕資產(chǎn)商管享有空間卡位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)

華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)商戶具備強(qiáng)定價(jià)權(quán)，同店和規(guī)模成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng)杠桿效用提升，未來(lái)商管業(yè)務(wù)的收入與盈利增長(zhǎng)確定性強(qiáng)，市場(chǎng)部分人習(xí)慣將萬(wàn)象系商場(chǎng)直接與龍湖集團(tuán)的龍湖天街、新城控股的吾悅廣場(chǎng)類(lèi)比，雖然三者同為內(nèi)資購(gòu)物中心，但后兩家開(kāi)發(fā)持有和運(yùn)營(yíng)集中于同一主體，享有租金收入的同時(shí)需承擔(dān)前期龐大資金沉淀、較長(zhǎng)回報(bào)周期，以及苛刻的財(cái)務(wù)回報(bào)條件。而萬(wàn)象系商場(chǎng)由母公司華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)持有，商管環(huán)節(jié)則被拆分出來(lái)由華潤(rùn)萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)。因此，公司輕資產(chǎn)模式無(wú)需龐大的資本投入，卻可享母公司大體量且優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)紅利，風(fēng)險(xiǎn)低、盈利能力高，經(jīng)測(cè)算證明盈利向上彈性更強(qiáng)。

公司商管核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于對(duì)商戶不斷強(qiáng)化的議價(jià)能力，這主要源于母公司穩(wěn)定增長(zhǎng)的、大體量?jī)?yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的合約支持

母公司是中國(guó)購(gòu)物中心領(lǐng)域早期進(jìn)入者，搶先布局關(guān)鍵地區(qū)市場(chǎng)占據(jù)核心地段，此外其數(shù)量穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，儲(chǔ)備仍在有序增加，這為公司帶來(lái)稀缺重奢資源、與品牌深度綁定的關(guān)系，以及調(diào)租換鋪的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)等，結(jié)合公司專(zhuān)業(yè)、有創(chuàng)造力的團(tuán)隊(duì)不斷在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)變化中找尋最優(yōu)解，得以形成客流-銷(xiāo)售額-品牌吸引/更新的正反饋，從而使得在管商場(chǎng)表現(xiàn)能夠超越消費(fèi)基本面，并且實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期同店增長(zhǎng)。

在萬(wàn)象系購(gòu)物中心同店增長(zhǎng)和規(guī)模擴(kuò)張下，公司經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)增強(qiáng)，商管運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)率有望繼續(xù)提升

在單個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目層面，大部分成本相對(duì)固定，或隨通脹同步增長(zhǎng)，因此同店租金的穩(wěn)健增長(zhǎng)能夠帶來(lái)NOIMargin的增長(zhǎng);在公司層面，隨著母公司不斷新建購(gòu)物中心，總部的招商和營(yíng)銷(xiāo)人員可以管理更多項(xiàng)目，且經(jīng)驗(yàn)與模式也能夠適當(dāng)遷移，勞動(dòng)效率提升拉動(dòng)利潤(rùn)率上行。

風(fēng)險(xiǎn)提示

消費(fèi)基本面下行超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。母公司交付不及預(yù)期。第三方項(xiàng)目拓展不及預(yù)期。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可能存在遺誤/變動(dòng)。假設(shè)條件變化影響測(cè)算結(jié)果。

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