福田中心區皇庭廣場近日被申請查封的消息引發廣泛關注。復雜的債務糾紛背后，皇庭廣場估值超過77億元，堪稱聚寶盆,也是被債權方推向法庭的根本原因。

記者梳理華潤置地、萬科A、皇庭國際等多家上市公司近期發布的年報發現，深圳的購物中心價值驚人：位于羅湖的萬象城，2020年租金收入達11.87億元，估值達110.5億元;萬科旗下的深圳印力中心(原深國投廣場)，2020年租金收入達3.34億元;皇庭廣場2020年租金雖只有2.69億元，但因為前景可期，估值達77.28億元;而早在2019年2月，怡景中心城就以66億元的價格被香港上市公司領展收購。

深圳萬象城估值超110億元

記者在采訪中了解到，華潤置地是最早布局商業地產的內地房企，2000年開始啟動商業地產開發，第一個商業體深圳萬象城于2004年開業。這個項目給華潤置地帶來了豐厚回報，租金收入多年來穩居深圳同類購物中心第一位，在全國也僅次于上海的恒隆廣場。

華潤置地年報顯示，深圳萬象城2020年租金收入高達11.87億元(日均約325萬元)，比全國排名第一的上海恒隆廣場14.28億元(剔除辦公樓收入)少了2.41億元。深圳萬象城的評估價值，高達110.5億元。專注商業地產的德宏投資研究總監俞春明表示，“華潤置地采取了港股通用的公允模式估值，2019年深圳萬象城租金收入為10.66億元，估值為99.17億元，總體上保持了9比1的比例，應該說是非常合理的。何況，深圳萬象城的租金幾乎年年攀升。”

皇庭國際的年報顯示，其子公司融發投資持有的皇庭廣場，2020年租金收入為2.69億元，評估公允價值達77.28億元。盡管數字令人驚嘆，但有投資者卻還不滿足，在深交所“互動易”上質問“皇庭廣場位于深圳福田CBD中心位置，作為深圳核心區的商業面積，明顯存在低估……”， 皇庭國際只好回應“相關公允價值均由具備中國證券期貨從業資格的資產評估機構進行評估。”

在俞春明看來，皇庭廣場估值77億元還是比較切合實際的。2019年2月，與皇庭廣場一路之隔的怡景中心城作價66億元賣給了領展，“皇庭廣場與中心城地理位置基本一樣，營業面積也都在8萬平方米左右，只是后者開業時間要早6年而已。”

購物中心激戰CBD

商業地產因為有穩定的租金收入，令各路資本趨之若鶩。記者從深圳市商務局獲得的數據顯示，“十三五”期間，深圳購物中心整體規模加速擴張，截至2019年，深圳全市5000平方米以上的購物中心超過120個，預計到2025年要打造3萬平方米以上購物中心130個，以增強現代城市商圈對外影響力和輻射力。

福田中心區無疑是深圳購物中心密度最高的區域，CocoPark、平安金融中心PAFCmall、one Avenue卓悅中心、皇庭廣場、領展中心城……這些名字既洋氣又高端的購物中心，展開“貼身”激戰，有的僅一路之隔，最遠的也不過相距一公里左右，經營模式也大體相當，餐飲、服裝、零售、影院都是標配，最大的差別是各自引進的品牌。記者連日實地探訪，發現它們節假日生意都頗為興隆，工作日則相對冷清。領展中心城因為整體升級改造尚在進行，人氣顯得較弱。6日上午，記者來到中心城家樂福，見到家樂福已改造得煥然一新，門臉較之前大了許多，但同層的其他商鋪都在裝修，外墻打上了“文創市集”的標語，似乎有走差異化發展的考量。

《深圳市商務發展“十四五”規劃(征求意見稿)》則明確指出，“要加強與新一輪國土空間規劃的銜接，依托商業網點布局現狀基礎，立足全市統籌布局、區域特色發展，防止低層次重復建設，推動片區商業多元化、差異化發展。優化市級核心商圈、區級商業中心、重點商業街區、社區商業網點建設布局，完善市級、區級、街區、社區四級商業網點體系，加快形成層級分明、跨界融合、模式創新的現代化城市商業網點體系。”

商業地產股表現搶眼

在“房住不炒”的背景下，純住宅類地產公司不被投資者看好，近兩年來普遍股價低迷，地產股的整體估值也降到近10年來最低。相反，商業地產上市公司，因持有物業不斷升值，且租金收入有穩定增長預期，股價扶搖直上，不斷創出新高。

記者通過交易軟件統計了“碧恒萬融”四大地產龍頭的股價表現，碧桂園去年全年下跌8.4%，今年以來下跌9.6%;恒大跌幅更大，去年下跌23.6%，今年又下跌了23.4%;萬科A今年3月高點為34.6元，上周五收盤跌至26.33元;融創去年下跌35.8%，今年也毫無起色。

形成鮮明對比的是幾家商業地產上市公司，在港上市的龍湖集團，在全國已累計開業49家龍湖廣場，去年大漲28.78%，市值超過2000億人民幣;以寶龍廣場出名的寶龍地產去年上漲12.57%,今年以來大漲41.31%;A股最生猛的是新城控股，旗下布局了164座吾悅廣場，在董事長王振華因猥褻幼女被判刑5年的情況下，公司股價仍迭創歷史新高，僅今年以來漲幅就高達34.25%，堪稱A股市場表現最好的地產股。

中泰證券發布的研報稱，在當前環境下，公開市場拿地競爭激烈，商業綜合體拿地在項目利潤率上具備相對優勢。同時，持有型物業能帶來高利潤率的租金收入。相比傳統純開發型開發商，商業地產具備更加可持續和良性的成長路徑。

興業證券研報指出，房地產行業在政策的調控下正在告別過去“高杠桿高周轉”的發展模式，商業地產公司增長的穩定性和持續性更強，財務也更為穩健，融資成本更低，所以更受投資者的青睞。

(記者 舒桂林)

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