財(cái)聯(lián)社(深圳，記者 楊依依)訊，財(cái)聯(lián)社8月曾獨(dú)家報(bào)道港龍中國地產(chǎn)集團(tuán)(下稱“港龍地產(chǎn)”)將赴港上市的消息，日前，這家起家于江蘇常州、今年7月將總部遷入上海的房企，正式向港交所遞交了招股書。

與奧山控股、三巽控股等類似，港龍地產(chǎn)也屬于規(guī)模較小的房企，去年全年銷售收益僅16.6億元，甚至比不上一家大型房企的城市公司。此外，在謀求擴(kuò)張的同時(shí)，其也面臨土儲過于集中、負(fù)債率攀升過快等難題。

土儲過于集中

港龍地產(chǎn)招股書顯示，于往績記錄期間，其收益來自四個(gè)城市的9個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售。2016年-2018年及2019年前六個(gè)月，其物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為人民幣4.7億元、4.3億元、16.6億元及5.9億元;經(jīng)營利潤分別為人民幣0.72億元、0.94億元、4.36億元及1.74億元。

據(jù)工商資料，作為上市平臺的港龍地產(chǎn)，今年1月才注冊成立，為港龍發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。

招股書披露了港龍地產(chǎn)的“發(fā)家史”。2007年8月，包括呂永懷在內(nèi)的呂氏家族多名成員共同在常州成立了江蘇港龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并獲得兩幅土地。2012年，港龍地產(chǎn)擴(kuò)展至長三角其他城市，多為常熟、鹽城、嘉興這樣的三線城市;2018年，港龍地產(chǎn)進(jìn)軍上海，并將版圖延伸至河南和貴州。

截至今年8月底，港龍地產(chǎn)在20個(gè)城市擁有56個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總土儲面積為417.5萬平方米。值得一提的是，其中有54個(gè)項(xiàng)目位于長三角地區(qū)，土儲高度集中。

“長三角區(qū)域地價(jià)相對比較高，限價(jià)政策也比較多，如果長三角市場欠佳，這家公司業(yè)績會受到較大影響，銷售風(fēng)險(xiǎn)需要注意。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

而在快速擴(kuò)張、謀求上市的過程中，港龍地產(chǎn)的負(fù)債率大幅攀升。

招股書顯示，2016年-2018年及2019年前六個(gè)月，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。也就是說，從2016年底到2019年年中，其資產(chǎn)負(fù)債率激增近800%。

此外，從2016年底到2019年8月31日，港龍地產(chǎn)借款加權(quán)平均利率上漲74.5%至8.9%，其中銀行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具體債務(wù)結(jié)構(gòu)上，其借款均為5年以下中短期債，截至2019年8月31日，短期債占比17.4%，2年以下借款占比達(dá)72.8%。

“兩年以下的債務(wù)比例確實(shí)高了，還款的壓力比較大，需要公司未來兩年的現(xiàn)金流入比較穩(wěn)定。”一位港股分析師對財(cái)聯(lián)社記者說。

上市“紓困”?

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓、融資渠道全面收緊，多地樓市逐漸趨冷，中小房企面臨的流動性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

據(jù)中泰證券最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年10月21日，全國范圍內(nèi)已有378家中小型房企破產(chǎn)，其中廣東省占比最高，有60家，其次是浙江、江蘇、河南。“自救”成為中小企業(yè)的年度關(guān)鍵詞。

在多種因素疊加下，今年以來，已有多家小型房企向港股IPO發(fā)起了沖刺。其中，三巽集團(tuán)去年全年?duì)I業(yè)收入僅為7.24 億元，凈利潤在2017年甚至出現(xiàn)虧損，2018年凈利潤不足5000萬元;年內(nèi)已兩次沖擊IPO的奧山控股，2018年物業(yè)銷售金額為17.8億元;近日通過港交所聆訊的河北房企天保集團(tuán)，2018年總收益為16.02億元。

不過，這些小房企希冀通過在港上市融資“補(bǔ)血”的愿望，實(shí)現(xiàn)起來并不容易。

“香港資本市場以機(jī)構(gòu)投資者為主，機(jī)構(gòu)配置一般都對規(guī)模、市值有要求，這種太小的房企，流動性風(fēng)險(xiǎn)大，很難配置。這些小房企急于在香港上市，大概率是融資越來越難，病急亂投醫(yī)。”上述港股分析師對財(cái)聯(lián)社記者說。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌亦指出，內(nèi)房股、特別是中小盤股在香港市場的吸引力不足，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控對這些企業(yè)的業(yè)績有明顯影響。

一家閩系上市房企高管則認(rèn)為，“在港股上市后打通境外融資通道，有機(jī)會發(fā)債，多少能改善一下財(cái)務(wù)狀況，補(bǔ)充一些流動資金。”

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