A股IPO排隊(duì)超五年上市未果，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“萬達(dá)商業(yè)”)有意轉(zhuǎn)換IPO戰(zhàn)場。3月24日，萬達(dá)商業(yè)對外發(fā)布通告，決定撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請，并進(jìn)行輕資產(chǎn)重組，謀求境內(nèi)外上市。宣布徹底輕資產(chǎn)化，重新錨定境內(nèi)外上市，萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)“新故事”會被資本市場認(rèn)可嗎?

主動撤回A股IPO申請

根據(jù)企業(yè)最新發(fā)布的通告，基于對自身戰(zhàn)略的研判，萬達(dá)商業(yè)決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請。

回顧萬達(dá)商業(yè)的上市之路，可謂“一波三折”，2005年的香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)、2006年的香港紅籌以及此后的A股、港股IPO，萬達(dá)上市探索的身影頻頻在業(yè)內(nèi)出現(xiàn)。

被外界公開討論最多的，是萬達(dá)商業(yè)沖擊A股。公開資料顯示，2007年，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林計(jì)劃讓公司在A股上市，相關(guān)準(zhǔn)備工作也緊鑼密鼓地展開。

根據(jù)當(dāng)時的媒體報(bào)道，萬達(dá)上市的具體時間表為：2009年12月-2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗(yàn)收;2010年1-3月間完成招股說明書等上市申報(bào)材料;2010年3-5月間申報(bào)上市材料，通過證監(jiān)會發(fā)行審核;2010年6月在國內(nèi)A股掛牌上市。

然而，迫于樓市調(diào)控力度的升級，盡管萬達(dá)當(dāng)時的上市申請已于2010年被證監(jiān)會受理，但還是不得已轉(zhuǎn)道香港資本市場。后面就有了萬達(dá)2014年12月23日登陸港交所，這也是當(dāng)年港交所最大的一宗IPO案例。

不過，由于內(nèi)地和香港市場的估值落差，在港上市后股價長期低迷、價值遭遇嚴(yán)重低估，這讓萬達(dá)商管及投資者感到沮喪。公開資料顯示，萬達(dá)商業(yè)在登錄港交所的當(dāng)天就遭遇破發(fā)，而在萬達(dá)商業(yè)在港上市的600多天中，萬達(dá)商業(yè)的股價有半數(shù)時間低于發(fā)行價。

估值不達(dá)預(yù)期之下，萬達(dá)商業(yè)又開始謀求A股上市。2016年3月，在登陸港股600多天后，萬達(dá)商業(yè)在正式從港交所退市，同時再次推動萬達(dá)商業(yè)國內(nèi)A股上市。而從港交所退市、再次推動A股上市，萬達(dá)商業(yè)的內(nèi)地IPO歷程卻并不順利。

公開資料顯示，從2015年11月進(jìn)行A股IPO預(yù)先披露之后，萬達(dá)商業(yè)雖然到2017年5月12日已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)IPO排位的快速攀升，處于滬市主板IPO候?qū)徝麊沃械?1位，狀態(tài)也已更新為“已反饋”，但是此后再也沒有“更進(jìn)一步”。

“國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，含有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)登陸A股較為困難。”就萬達(dá)商業(yè)A股上市艱難，中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水如是分析道。據(jù)悉，2015年萬達(dá)商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場(包含商場管理運(yùn)營)、酒店(包含酒店管理運(yùn)營)和文旅項(xiàng)目三類為主，房地產(chǎn)屬性濃厚。

而當(dāng)下，萬達(dá)商業(yè)最新通告的發(fā)布，意味著該公司超過五年之久的A股IPO排隊(duì)之旅以主動撤回而告一段落。而“盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市”的表態(tài)，則表明了萬達(dá)商業(yè)又一段資本市場新征程即將開始。

“從重變輕”的選擇

此次萬達(dá)商業(yè)主動撤回A股IPO申請，顯然是不愿意繼續(xù)被動等待，而是選擇主動求變。值得一提的是，在企業(yè)的最新表態(tài)中，萬達(dá)商業(yè)方面表示，此次要“徹底輕資產(chǎn)化”。

事實(shí)上，從2015年9月萬達(dá)商業(yè)啟動內(nèi)地IPO程序，再到現(xiàn)如今宣布“徹底輕資產(chǎn)化”，其中可見萬達(dá)商業(yè)“從重變輕”的選擇越發(fā)堅(jiān)定。

據(jù)了解，自2015年內(nèi)地IPO受制于房地產(chǎn)調(diào)控政策，萬達(dá)商業(yè)便開始主動求變，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化上市資產(chǎn)屬性。經(jīng)過調(diào)整，萬達(dá)商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f達(dá)廣場為主的商業(yè)部分。

彼時，變更的公司名字也顯露萬達(dá)商業(yè)“從重變輕”的決心：2018年3月1日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”。從“商業(yè)地產(chǎn)”到“商業(yè)管理”，萬達(dá)商業(yè)宣布不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

談及萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)上市背后的考量，劉水分析稱，一是基于房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的考慮，二是基于資本市場的考慮。

“在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式發(fā)展速度有明顯差異。在增量階段，重資產(chǎn)模式發(fā)展較快;在存量階段，輕資產(chǎn)模式發(fā)展則較快。今后，我國房地產(chǎn)市場增量發(fā)展空間有限，將進(jìn)入存量階段，重資產(chǎn)模式發(fā)展放緩，輕資產(chǎn)模式將迎來快速發(fā)展機(jī)遇。”劉水分析指出，萬達(dá)商業(yè)堅(jiān)定輕資產(chǎn)上市，很大程度上是基于上述因素考量。

同策研究院資深分析師肖云祥則在接受北京商報(bào)記者采訪時表示，萬達(dá)撤回IPO申請，重組再上市，從資產(chǎn)上來看，主要落腳在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上，這個對于資本市場而言更容易“講故事”，審查力度也相對寬松。

進(jìn)行輕資產(chǎn)重組之后的萬達(dá)商業(yè)，或許會更受資本市場青睞，這也是外界認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)徹底輕資產(chǎn)化的一大驅(qū)動力。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)平均市盈率是49倍;2020年，平均市盈率是35倍，均遠(yuǎn)超地產(chǎn)類企業(yè)，甚至有10倍之差。

北京商報(bào)記者向萬達(dá)方面求證“是否已有計(jì)劃在港上市”以及“內(nèi)部是否已確定上市時間表”等問題，截至發(fā)稿，未獲企業(yè)回復(fù)。

港股或成最終上市地

結(jié)合企業(yè)退市公告及相關(guān)表態(tài)來看，在主動撤回A股IPO申請后，港股或成萬達(dá)商業(yè)的最終上市地。

“當(dāng)時的退市公告顯示，萬達(dá)商業(yè)表示長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規(guī)則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產(chǎn)業(yè)公司繼續(xù)到香港上市。”多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，輕資產(chǎn)后的萬達(dá)商業(yè)無疑是奔著香港市場去的。

不過，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖指出，“全面輕資產(chǎn)化”的企業(yè)，在遭遇行業(yè)競爭越發(fā)激烈、商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)蕭條的大環(huán)境之下，所面臨的發(fā)展壓力較大。后續(xù)能否順利實(shí)現(xiàn)上市，除了港交所審核的嚴(yán)苛度，很大程度上取決于其他的股東給予多少支持、注入多少其他的資產(chǎn)，單靠企業(yè)一己之力可能會有所困難。

對于輕資產(chǎn)上市的萬達(dá)商業(yè)，黃立沖還表示，不排除萬達(dá)商業(yè)會重新遭遇此前的估值落差。

公開資料顯示，在近年來相繼轉(zhuǎn)讓海內(nèi)外地產(chǎn)項(xiàng)目獲得可觀現(xiàn)金流之外，萬達(dá)商業(yè)也得到了一些投資人的助力。2017年，王健林為萬達(dá)商管引進(jìn)了340億元戰(zhàn)略投資，投資方為QQ音樂、蘇寧、京東、融創(chuàng)。2018年1月，騰訊作為主發(fā)起方聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬達(dá)商業(yè)，4家企業(yè)計(jì)劃投資約340億元，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。而到了2019年2月，萬達(dá)百貨下屬全部37家百貨門店也被蘇寧成功接盤。

“可以肯定的是，若要上市，且獲得資本市場青睞，萬達(dá)商業(yè)還是要努力在業(yè)績上獲得突破。”肖云祥補(bǔ)充說道。

也有一些業(yè)內(nèi)人士對萬達(dá)在港上市持看好意見。劉水在對萬達(dá)商業(yè)港股上市持樂觀態(tài)度之外，還點(diǎn)出了上市成功對萬達(dá)商業(yè)的幾大影響。

劉水認(rèn)為，第一，萬達(dá)商業(yè)若成功在港股上市，標(biāo)志著萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功。在他看來，這在萬達(dá)發(fā)展上應(yīng)該是里程碑意義的事件。據(jù)悉，2020年，萬達(dá)商管集團(tuán)對外宣布，從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

劉水接者表示，第二個方面，則意味著萬達(dá)商業(yè)將進(jìn)入快速發(fā)展期。“以后我國房地產(chǎn)市場是輕資產(chǎn)模式發(fā)展的機(jī)遇期，萬達(dá)商業(yè)成功上市，代表著資本市場及行業(yè)對萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的認(rèn)可，萬達(dá)將完成商業(yè)模式蛻變，進(jìn)入新的快速發(fā)展期。”

關(guān)鍵詞： A股IPO 萬達(dá)商業(yè) 從重變輕