21日，全國銀行間同業拆借中心公布本月貸款市場報價利率（LPR）報價。其中，1年期LPR為3.45%，下降10個基點，5年期以上LPR為4.20%，維持不變。

本月LPR呈現非對稱下降，尤其是5年期以上LPR未變動。業內人士認為，5年期以上LPR保持不變，有助于商業銀行穩定息差水平。此外，專家預計利率偏高的存量房貸利率調整方案將加快出臺。

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五年期以上LPR為何維持不變？

8月15日，央行意外“降息”，7天期逆回購利率下調10個基點至1.80；1年期MLF（中期借貸便利）利率下調15個基點至2.5。由于LPR是在MLF利率基礎上按照市場化方式加點形成的，市場普遍預計本月5年期以上LPR大概率隨MLF下調。

天風證券此前預計，本月LPR報價可能出現非對稱下調，5年期以上LPR下調幅度可能會超過15個基點。

中信證券首席經濟學家明明此前也預計，1年期LPR和5年期以上LPR存在15個基點的下調空間。

但本次5年期以上LPR并未如預期一樣下降。招聯首席研究員董希淼在接受中新經緯采訪時指出，從時點看，這是LPR在6月下降10個基點之后，1年期LPR三個月內第二次下降，傳遞出貨幣政策加大逆周期調節、助力經濟加快恢復的明顯信號。

8月18日，金融管理部門聯合召開會議，就金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作進行研究和部署，要求“統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系”。

在董希淼看來，這就要求，金融機構應重視存量與增量產品之間、不同機構產品之間的價差問題，其中商業銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表態之后，預計利率偏高的存量房貸利率調整方案將加快出臺。在這種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，8月政策性降息落地，但當月1年期和5年期LPR報價調整結果出乎市場預期，后期“調整優化房地產信貸政策”可能出臺單獨措施。

王青指出，1年期LPR報價下調0.1個百分點，低于8月15日MLF利率降幅。其判斷，這或出于接下來在引導企業和居民融資成本穩中有降過程中，需要保持銀行凈息差處于合理水平等考慮，從而“有利于增強商業銀行支持實體經濟的可持續性”。

王青進一步指出，8月5年期以上LPR報價按兵不動，很可能意味著后期“調整優化房地產信貸政策”會單獨出臺具體措施，其中或包括更大力度實施首套房貸利率政策動態調整機制，以及下調二套房貸利率下限等。總體上看，下一步引導新發放居民房貸利率下行是大勢所趨。

“此次5年期沒有下調，略和市場預期有差異，但本身不影響既有的降低房貸等工作推進。”易居研究院研究總監嚴躍進對中新經緯表示，此次數據發布前，央行等三部門召開了電視會議，明確了優化調整房地產信貸政策。這說明房貸政策寬松依然是大方向，各地也依然會有積極的動作，包括降低房貸利率。無論是增量還是存量的貸款，都有可能進一步下調。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，在當前新發放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續承壓環境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

未來LPR是否還會繼續下行？董希淼認為，下一步，央行應適度下調政策利率，適時實施降準，繼續為銀行提供低成本資金；商業銀行應用好存款利率市場化調整機制，有序降低存款利率，持續壓降負債成本，繼續推動LPR特別是5年期以上LPR下行，促進實體經濟融資成本穩中有降，為促消費、穩投資、擴內需提供更好的支持和服務。

存量房貸利率啥時候調？

近段時間以來，存量房貸利率調整成為公眾最為關心的話題。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”這是監管部門首次對存量房貸利率調整作出表態。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局下半年工作會議提出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。這是央行近一個月第二次針對存量房貸利率調整發聲。

“新購房群體的利率要明顯低于存量房貸利率，因為當前城市首套房貸利率基本都是在LPR的基數上減點，而存量房貸利率基本都是在LPR基礎上加點形成，導致新增和存量房貸利差較大，因此在LPR下調后新購房者明顯可以享受更低的貸款利率。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對中新經緯表示。

貝殼研究院監測數據顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP，首二套房貸利率差達91BP。

不過，最近銀行在存量房貸利率調整方面還未有實質性動作。從近期公布的數據來看，提前還貸現象可能還在持續。8月11日，央行公布的最新數據顯示，7月份住戶貸款減少2007億元，其中，短期貸款減少1335億元，以個人房貸為主的中長期貸款減少672億元。與此同時，7月份人民幣存款減少1.12萬億元，其中住戶存款減少了8093億元。

“存量房貸利率下調有望較快落地。”王青認為，下半年降低存量房貸利率勢在必行，現在的關鍵是下調幅度。參考2008年的下調比例，以及當前新、老房貸利率利差，其判斷大概會在0.5至1個百分點左右。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式部分彌補，現在也具備這樣的條件。

董希淼指出，對部分利率偏高的存量房貸，建議央行加強對商業銀行的引導和指導，推動商業銀行總行盡快制定存量房貸利率階段性調整方案，通過差異化的利率打折或減少加點等方式，直接降低存量房貸利率。對不同地區、不同借款人，存量房貸利率調整方案可以有所區別。各地可通過市場利率定價自律機制，商定本地區存量房貸利率調整的總體原則。同時，探索推出貸款置換方案，允許還款期限達到一定年限的借款人申請本行新貸款置換舊貸款，或者允許借款人對貸款期限、還款方式等進行變更。具備條件的地方政府，還可加大支持借款人將商業性房貸轉換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

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