(原標(biāo)題：賣(mài)項(xiàng)目求生 中小房企生存不易)

廣州，房?jī)r(jià)近四年連續(xù)上漲的一線城市，今年卻出現(xiàn)了多家破產(chǎn)房企;還有多家中小房企或項(xiàng)目公司陷入流動(dòng)性困境。

上半年，廣州粵泰股份以及泰禾旗下的廣州院子項(xiàng)目，均擬出售予世茂房地產(chǎn)紓困，但依然未解除風(fēng)險(xiǎn)。

不只是廣州。房地產(chǎn)市場(chǎng)殘酷和真實(shí)的一面正在展現(xiàn)，截至7月24日，全國(guó)250多家中小房企、區(qū)域型房企宣告破產(chǎn)或被強(qiáng)制清算;一些中大型房企也遭遇資金鏈危機(jī)，如泰禾、新城控股、華僑城等，紛紛“斷臂求生”。

破產(chǎn)房企年年有，今年有何不同?從房企銷售排行榜來(lái)看，市場(chǎng)集中度在近三年來(lái)已大幅提升，行業(yè)并購(gòu)整合進(jìn)入深水區(qū)，甚至發(fā)生在大型房企之間。

從行業(yè)環(huán)境來(lái)看，今年土地和資金這兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的要素，都更難以獲得，中小房企“被扼住了命運(yùn)的咽喉”，沒(méi)有發(fā)揮的余地，等待他們的，多數(shù)是破產(chǎn)消亡或被兼并的命運(yùn);一些以前風(fēng)格激進(jìn)的中大型房企，也會(huì)陷入流動(dòng)性困境。

多家房企人士認(rèn)為，千億規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力，是未來(lái)房企生存的門(mén)檻。

房企生存艱難群像

7月23日，粵泰股份的一紙公告透露出無(wú)奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日連續(xù)跌超過(guò)20%，屬異常波動(dòng)。

公告坦承，作為出售給世茂的項(xiàng)目之一，公司正與安徽淮南項(xiàng)目的小股東協(xié)商股權(quán)退出等事宜，目前還未達(dá)成一致，與世茂的交易尚未完成。因此，公司目前流動(dòng)性困難尚未完全緩解。

廣州本土房企粵泰股份是一家老牌房企，2018年10月，粵泰股份多家子公司相繼爆出債務(wù)逾期問(wèn)題，并涉及多項(xiàng)訴訟、仲裁，部分銀行賬戶、股權(quán)債權(quán)、項(xiàng)目物業(yè)等被凍結(jié)或查封。

截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，逾期應(yīng)付利息2.46億元。

為緩解流動(dòng)性緊張，今年6月9日，粵泰股份與世茂房地產(chǎn)簽署協(xié)議，擬轉(zhuǎn)讓五個(gè)項(xiàng)目，交易對(duì)價(jià)總計(jì)63.97億元。

但從最新的公告來(lái)看，下屬公司牽涉到很多股東、債權(quán)糾紛，出售項(xiàng)目并不順利。

粵泰股份僅是今年資金鏈緊張的房企之一。人民法院公告網(wǎng)記錄顯示，截至7月24日，全國(guó)共有270多家房企申請(qǐng)破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行清算。

從破產(chǎn)房企的區(qū)域分布，可以看到一線城市整體不多，而絕大部分的破產(chǎn)房企集中在二、三線，四、五線城市，均為中小房企。

如4月24日，昆明市中級(jí)人民法院消息顯示，云南奧宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其子公司昆明香緹玫瑰公司將破產(chǎn)重整。總資產(chǎn)超180億元的奧宸地產(chǎn)，曾連續(xù)7年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”稱號(hào)。

小體量、高負(fù)債、未上市是中小房企的共同特征，因此更容易受市場(chǎng)波動(dòng)的影響。在克而瑞中國(guó)排行榜位列123名的奧山集團(tuán)，操盤(pán)金額僅67.8億，但其凈負(fù)債率高達(dá)283%;還有操盤(pán)金額僅39.9億元的銀城國(guó)際，凈負(fù)債率高達(dá)350%。

不過(guò)，今年并不是只有中小房企面臨危機(jī)，大型房企斷臂求生的戲碼也不斷上演。

7月23日，在遭遇實(shí)際控制人出事的“黑天鵝事件”僅二十多天后，新城控股緊急公告，欲出售約40個(gè)項(xiàng)目套現(xiàn);7月24日，公司又公告，擬籌劃轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，交易總額不超過(guò)150億元。

此前，泰禾先后賣(mài)出10個(gè)項(xiàng)目融資112億紓困;凈負(fù)債率大增的央企華僑城也已出售7個(gè)項(xiàng)目;陽(yáng)光城在4月連續(xù)出售兩項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，回收約60億資金。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，今年是房地產(chǎn)企業(yè)的“爆雷年”，由于房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)上升比較長(zhǎng)時(shí)間，而當(dāng)下的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策導(dǎo)致房子無(wú)法套現(xiàn)，房地產(chǎn)的流動(dòng)性枯竭了。

他進(jìn)一步指出，近期流動(dòng)性可謂“又松又緊”。松是由于國(guó)家貨幣供應(yīng)提升，緊是因?yàn)槊耖g資本比較缺乏。因?yàn)檎邌?wèn)題，房企很難獲得銀行資金，而民間資本相對(duì)枯竭的時(shí)候，房企爆雷就多了。

被什么扼住了咽喉?

過(guò)去30年，中國(guó)廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，孕育了數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，其中布局全國(guó)的大概在一兩百家，行業(yè)極其分散。

過(guò)去三年間，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組開(kāi)啟，以融創(chuàng)為代表的房企通過(guò)并購(gòu)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的幾何式增長(zhǎng);老牌龍頭房企萬(wàn)科、保利等穩(wěn)健上升，連同深度布局三四線的恒大、碧桂園，一同站在房企俱樂(lè)部的頂端。

大量的中小房企則陷入了生存困境。三年前，廣州一家本土小房企老板對(duì)記者說(shuō)，要生存就必須上千億，但這個(gè)很難，中小房企在融資和拿地上，均不占優(yōu)勢(shì)。

今年房地產(chǎn)的融資環(huán)境對(duì)中小房企更不友好。5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債連續(xù)收緊，這類高成本的融資渠道，也幾乎關(guān)閉了。

東方證券分析師竺勁稱，中型房企有較大規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求、拿地動(dòng)力強(qiáng)，又相對(duì)缺乏自有資金，受信托融資整頓沖擊大;小型房企原本就難以獲得信托融資資源，受影響也小，但其難抗市場(chǎng)波動(dòng)。

群益證券(香港)分析師沈嘉婕表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)融資能力分化，隨著融資渠道收緊，龍頭房企相對(duì)于信用資質(zhì)較弱的房企，資金優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率高達(dá)8%，最高甚至達(dá)15%，高利率融資的皆為中小房企。

比如，中海于7月9日發(fā)行的5.5年期的20億港元固息債券利率約為2.9%，創(chuàng)同業(yè)最低利率;中海年內(nèi)5筆融資平均利率約為2.99%。

而佳兆業(yè)于7月17日發(fā)行的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為10.875%;泰禾7月發(fā)行的一筆美元票據(jù)，利率更高達(dá)15%。

房地產(chǎn)金融政策收緊下，中小房企境內(nèi)外融資四面楚歌，IPO成為救命稻草。今年以來(lái)，德信中國(guó)、銀城國(guó)際、濱江服務(wù)、中梁控股先后上市。

然而，僧多粥少，IPO一票難求。大多房企仍在港交所排隊(duì)等候中，其中就包括匯景控股、海倫堡、奧山控股、新力控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際等。

在房企生存的另一大資源——土地的獲取上，中小房企也早已喪失活力。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，今年的土地市場(chǎng)，基本已是央企、國(guó)企及超大型房企的主場(chǎng)了。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，央企地產(chǎn)商中海外今年拿地已超750億，融創(chuàng)拿地+并購(gòu)已超800億。

地方國(guó)企也不遑多讓。今年上半年，越秀地產(chǎn)的土地支出已達(dá)到336.86億元，翻倍超過(guò)去年全年的159億元，也已超過(guò)公司此前制定的拿地計(jì)劃金額。

中小房企在土地市場(chǎng)幾乎消失不見(jiàn)。在6月24日的深圳土拍中，一家福建小房企原本打算與深圳本地大房企組成聯(lián)合體拿地，但最終流產(chǎn)。

資金與土地雙雙受限之下，頭部房企會(huì)對(duì)中小型房企進(jìn)行并購(gòu)，加速行業(yè)集中度提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn);TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。

竺勁表示，房企集中度提升提速，快周轉(zhuǎn)和抓回款將成重要抓手。通過(guò)加快周轉(zhuǎn)，中小型房企可以快速回籠資金，提高資金使用效率，贏得一定的發(fā)展空間。

關(guān)鍵詞： 廣州房?jī)r(jià) 房企困境