買賣商品，履行合約，一手交錢，一手交貨，本來天經地義。

但是近日，在山東青島卻發生了一件怪事——一家房地產開發商在一分錢都沒收到的情況下，就“賣掉”了24套房子，當這家開發商反應過來，將“購房者”告上法庭時，法院卻判定購房合同有效。

這究竟是怎么回事?

丨開發商抵押24套房來貸款

據中國之聲報道，近日房地產開發商青島三元豪第公司向媒體反映，該公司開發的地產項目豪第九號中有24套房，在一分錢房款都沒收到的情況下，與購房者簽訂了《商品房預售合同》。

但之后，豪第公司發函給購房者，要求將房款按期存入項目監管賬戶，否則解除合同，但是購房者遲遲未動，豪第公司因此將24名購房者訴至法庭，但法院裁定購房合同有效。這么蹊蹺的事究竟是怎么回事?

據公開資料顯示，“豪第九號”小區在2013年開發，小區及其配套商業設施位于青島市即墨區最繁華的地段。

三元豪第公司法定代表人胡思水向媒體反映，2012年末，公司接手了一個舊城改造項目，因工程款投入巨大，胡思水手上暫時沒那么多錢，不得不從別人那里借錢。“城改造項目前期投入了十幾個億，到年底付材料款也要用錢，需要1.5億，我弄了7、8000萬，當時有個中間人，就給我介紹了許某芳，就說有資金，用不用?”

后來根據公司財務的核算，2012年末至2014年7月31號，三元豪第公司向許某芳及其名下公司借款共計3450萬元，期間陸續還款1399萬元，但剩下的2000多萬元欠款一直沒還上。

手頭緊張的胡思水不得不把豪第九號小區未實際出售的24套商品房暫時作為抵押。胡思水表示：“我就說沒辦法了，我這里還有24套房子，用這個給你做抵押物，給你網簽，給你合同，也給你開收據，你在手里放著就行了，等著我有錢的時候，你就把(這24套)房子給我。”

據澎湃新聞，2014年10月7日，郝某、李某英、王某志等24人分別與豪第公司簽訂《青島市商品房預售合同》(以下簡稱：《預售合同》)，24人各購買了該小區16號樓的一套房屋，每套房屋的總價在111萬至271萬元之間。

本以為這24套房子“賣”出去之后只是在“手里放著”，但是后來，胡思水卻發現，陸續有人進駐了這些房子。胡思水表示：“24套房子他們進去搞建設了，我一看這個不對，這24套房子你們當時也沒交錢，這個房子值個四五千萬，我欠你兩千萬，你現在要把房子弄走?本來你也一分錢沒交。”

隨后，三元豪第公司方面通過律師向24名“購房者”發函：“給他們發函，既然你要占房子，你把錢交到我們房管局設定的賬戶，就是每一戶都給他發，限你多少時間給我交上。”

丨近4000萬購房款去向不明

在律師發函后，三元豪第公司卻遲遲未收到房款。于是公司就將其中一名購房者李某英訴至法院，一審中，購房者卻稱已經向胡思水的個人賬戶打過款。

那三元豪第公司到底有沒有收到這筆錢呢?

據中國之聲，三元豪第的一張流水記錄顯示，不到4個小時內，胡思水名下的一張銀行卡上完成了42筆交易：24名購房者將3922萬購房款匯入后，又被分批支取。交易后，該銀行卡的賬戶余額為0元。胡思水表示：“這個卡上余額就是0，(購房者)一筆一筆交的錢，存上一筆取出一筆，存上一筆取出一筆，最后我的卡上是零存款。”

根據《青島市新建商品房預售資金監管辦法》規定，購房人所繳納的新建商品房預售資金必須全部直接存入商品房預售合同載明的監管專用賬戶。開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。

那為何這些購房款被打到了胡思水的個人賬戶上呢?

除此之外，據澎湃新聞，根據法庭記錄，本案法官到浦發銀行調取材料時，銀行工作人員告知，流水中3922萬購房款實際上只是一筆200萬的資金，被24名購房者反復存取，并沒有真正的存入24筆現金。

胡思水還稱，那張銀行卡是別人冒充他的名義辦的，他并不知情。而24名購房者卻以購房合同及轉賬憑證為由，要求公司交房。

法院審理期間，胡思水委托青島聯科司法鑒定所對《上海浦東發展銀行個人開戶申請書》、《業務憑證/回單》上的“胡思水”簽名是否為胡思水本人書寫進行鑒定。而《鑒定意見書》顯示：其二者單字的寫法、起收筆動作、字的搭配比例等概貌特征存在差異，基本反映出不同人的書寫習慣。傾向認為簽字筆跡不是出自同一人。

丨法院三次裁定購房合同合法

2017年10月，豪第公司分別將24名購房者起訴至青島市即墨區人民法院，要求依法確認雙方簽訂的《預售合同》解除。

2018年4月，即墨區人民法院作出一審判決：駁回原告三元豪第方面要求解除商品房預售合同的訴訟請求，被告李某英賠償延期付款違約金1500元。

既然沒有收到房款，為何法院還會判購房合同成立呢?判決書中提到：“被告將涉案合同簽名交付原告(三元豪第公司)后，稱讓原告先出具收據就會付款，三元豪第公司便向被告出具了收據，后又解釋為是和和被告協商好的。”

法院認為：如此大額的買賣，隨意給對方開收據，不符合常理及日常生活經驗法則，故根據當事人舉證，本案雙方當事人簽訂商品房預售合同、網簽備案、被告向戶名為胡思水的賬號匯款等，經綜合分析認為本案證據之間形成了一條完整的證明鏈條，足以認定被告李某英已按合同約定向原告支付了全部購房款，沒有構成根本性違約。

三元豪第不服一審判決，向青島市中級人民法院提起上訴，中院判決認定基本事實不清，發回即墨區人民法院重審。

今年3月，即墨區人民法院再次作出裁定：三元豪第公司所訴與該院查明的事實有諸多矛盾之處，駁回該公司的起訴。

隨后，三元豪第公司又提出上訴，青島市中級人民法院今年6月終審裁定：一審裁定認定事實清楚、適用法律正確，駁回上訴，維持原裁定。

胡思水表示，三元豪第公司已向公安機關舉報24名購房者涉嫌刑事犯罪。案件目前處于偵查階段。

關鍵詞： 開發商抵押 貸款