保障剛需仍是2021年國內住房市場重點關切。日前，國務院總理李克強作2021年《政府工作報告》(以下簡稱《報告》)，用百余字定調今年房地產市場的發展方向。此次《報告》重申了“房住不炒”基調，在此基礎上進一步細化保障內容，強調“解決大城市住房突出問題”，明確“增加土地供應”“增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”，首提長租房監管規范，進而解決“新市民、青年人”群體住房困難。

“三穩”調控目標未改

根據今年《政府工作報告》，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。

自2016年，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，我國房地產市場于近年來逐漸在波動中趨穩。經歷了2020年疫情侵擾，國內樓市表現一度低迷。不過據日前國家統計局數據顯示，今年開年，我國大中型城市房價在連落近半年后初現“小陽春”。

今年開年，一線城市房價漲勢領跑其他各級城市。據統計，1月，4個一線城市新房價格環比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴大0.3個百分點;二手住宅價格環比上漲1.3%，漲幅擴大0.7個百分點。其漲幅和增速均高于二三線城市。業內認為，對學區房的追捧推動了相關城市新房及二手房價的上漲。

為約束房價過快升溫，相關調控政策密集出臺。據中原地產數據統計，1月份各地累計發布房地產調控政策超過42次，2月中上旬各地出臺房地產調控措施超28次，內容包括打擊“假離婚”套取購房資格亂象、收緊放貸額度，探索新房搖號“計分制”等，上海、杭州、無錫、海口等城市房地產調控全面升級。

“當前，‘房住不炒’定位不變，‘三穩’調控的目標未變，這一點主要是對政策調控的方向給予指導。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，所有房產調控的政策都不能偏離房子是用來住的，不是用來炒的方向，政策調控的目的是促進房地產平穩健康發展，“房住不炒、房地產市場平穩發展仍是今年調控的關鍵詞”。

就在今年“兩會”前夕，國內房地產政策多發，刷新往年記錄。“3月份前3天10次調控，這也代表近期房地產調控取向依舊以收緊為主。預計后續還將有多城市發布房地產加碼調控，雖然政策力度不同，但整體3月份房地產市場的漲幅有望降低，樓市小陽春力度降低。”中原地產首席分析師張大偉指出。

加大土地供應

相較2019年、2020年的《報告》表述，今年《報告》在“房住不炒”定調的基礎上，進一步明確了調控及保障主體。其中提出，解決大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權房供給。

“解決好大城市住房突出問題。這也是在去年中央經濟工作會議的基礎上，兩會中首次提及對大城市住房問題的關注。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策明確增加土地供應、安排專項資金、集中建設，體現了土地、財政、規劃等方面給予的支持。

“報告透露出未來解決大城市的住房問題著重從供應端入手，加大土地供應。”王小嬙表示，大城市的住房問題的根源在于土地供給不足，造成了市場供不應求，從而拉高了房價。節后，土地的供應模式更改為“兩集中”，更是說明政府對土地的政策關注度提升。

實際上，近期各地自然資源與規劃部門也已在通過集中供應土地釋放誠意。例如，青島、鄭州、天津等城市宣布2021年實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，部分城市將于全年分三批次，集中發布公告并組織出讓住宅用地。

在此基礎上，應去年12月18日召開的中央經濟工作會議要求，“擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房”，此次《報告》也要求加強保障性租賃住房和共有產權房供給。

對此，王小嬙預計大城市的保障性住房制度將在2021年不斷健全完善，“如公租房，共有產權房，集體土地租賃房。本次《報告》要幫助新市民、青年人群體解決住房問題，也呼應了要健全租賃市場及保障房建設，增強城市的包容性”。

去年12月，北京市委召開擴大會議明確提出，有效增加保障性租賃住房和共有產權房供給。而在此前北京市“兩會”期間，市保障性住房建設投資中心總經理金焱曾向北京商報記者表示，在公租房和政策性租賃房分類兜底住房剛需的政策背景下，今年北京還將繼續加大力度精準對接“三城一區”等區域租房需求，全面提升保障性租房配套，著眼提升區域人群生活品質，從“有的租”向“租得好”過渡。

規范發展長租房市場

據統計，當前我國租賃市場人口已從2017年的2億人漲至2020年的2.2億人。面對日趨擴大的租賃市場，此次《報告》首提長租房，要求規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。

嚴躍進表示，租賃房屋的發展，目標是解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續租賃產品開發和經營可以關注的目標群。其中，租賃市場的發展將更聚焦于長租房市場，后續或也形成長租房的各類配套政策。

此前，作為租賃市場新風口的長租公寓上演連環“爆雷”，深陷信用危機。據不完全統計，自2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”。其中，2020年前11月“爆雷”企業達84家，多數因“高進低出”“長收短付”的運營模式導致資金鏈斷裂。

為應對擴張的租賃市場及屢禁不止的監管亂象，各地已于近期頻繁支招以規范市場。例如，去年9月，四川成都率先發布我國首部住房租賃條例，對近年來頻發的長租公寓“爆倉跑路”“租金貸”、哄抬房租、二房東“兩頭賺”等行為進行規范。

今年2月，深圳發布《關于開展住房租賃資金監管的通知》(征求意見稿)》，從增加租賃住房供應、加大住房租賃支持力度、完善房屋基礎信息和租賃合同管理、規范行業主體及其租賃行為等六個方面提出二十四條措施;同期，北京市住建委等部門聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，限制租賃企業“資金池”，嚴禁“長收短付”;銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

此外，根據《報告》明確的“降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、年輕人等緩解住房困難”，嚴躍進表示，這將為后續租賃市場業務發展減負，也是未來相關企業和租房者的重點關注。

關鍵詞： 住房困難 房地產市場