“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

在濱江集團近日舉行的業績說明會上，當被問到近期在杭新獲項目的利潤表現幾何時，“杭州一哥”濱江集團掌門人戚金興給出了上述回答。

這一低于制造業、甚至低于銀行理財產品收益的表現，是不少房企當前在公開市場拿地的“隱秘”真相。

據中信建投測算，近期集中供地的各城中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶則僅有6.7%。

去年以來，房企盈利能力走低已經是公開的秘密了。

億翰智庫統計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個百分點，有37家企業凈利潤率下滑;凈利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，47家房企的毛利潤率下滑。

不斷走低的盈利表現，也直接影響了市場對地產股的走勢。東財Choice數據顯示，2020年7月，房地產(申萬)板塊曾站上逾4700點的高位，此后震蕩走低，今年2月份時觸及3506點的低谷。

2021年初至今，行業龍頭萬科A、保利地產、招商蛇口、綠城中國等龍頭企業的股價呈下跌的態勢，截至今日收盤，累計跌幅分別為4.91%、13.21%、11.21%、18.78%;萬科A的動態市盈率僅為7.63倍。

業內普遍認為，房地產行業未來提高盈利能力，改善市場估值的關鍵途徑在于提高運營能力。中泰證券研報指出，“三道紅線、貸款集中度管理和集中供地新規綜合推動行業加速邁入運營驅動時代，料將推動行業門檻提升、并減少內耗，利于行業集中度提升、盈利能力改善。”

“算不過賬”

截至5月14日，實施“兩集中”供地的22個熱點城市中，已有12個開啟了首批集中供地競拍，包括北京、深圳、杭州、廣州、無錫、重慶、福州、廈門、青島、沈陽、長春、天津等城市，總成交金額逾5000億元.

克而瑞統計顯示，首批集中供地各城市的溢價率表現分化明顯，冷熱程度亦有不均。

其中，青島、長春、北京、沈陽的平均溢價率保持在10%及以下，青島低至2%;而重慶的平均溢價率水平最高，達到43%;深圳、廈門的整體溢價率在30%左右。

杭州的平均溢價率為26%，較渝、深、廈三城低，但在其出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價新高，有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%。

同樣的，無錫、廣州由于“限地價”等因素，平均溢價率相對較低，均在12%;但無錫首批16宗地中，僅1宗未觸及最高限價，其余地塊均進入競自持或搖號階段。

拍出項目利潤空間小，是近期多城土拍存在的現象。

克而瑞統計顯示，在市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶城市地房比多達七成，盈利空間相對較小;據其測算，“封頂+高配建”之下，無錫多宗地塊大概率會出現虧損。

在更加火熱的杭州，拿地企業也面臨同樣的問題。

5月14日，在濱江集團的線上業績說明會上，有投資者向該公司董事長戚金興拋出問題：“最近杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地、凈利潤能有幾個點?”

戚金興坦言，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，“在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

這一凈利潤水平雖低，但想要實現也不是件輕松的事情。據中信建投證券測算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%;與融信聯合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%;單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比為81.9%，隱含毛利率則為-1.9%。

克而瑞測算，建發在廈門拿下的湖里2021P03地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米;剔除配建后，樓面價高達6.78萬元/平方米，而該地塊商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000余元/平方米，實現盈利十分困難。

北京的多宗地塊也頗考驗房企后續的運營能力。如朝陽金盞村兩宗地塊，樓面價均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價僅為6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，地房比也超過了80%。

企業的分歧

在利潤空間如此稀薄的情況下，仍然有不少房企在搶地。據不完全統計，在各地市場活躍的融創，包括聯合體拿地在內，截至目前，其拿地涉及金額達587億元;深耕廣州的國資房企越秀在廣州拿地8宗，拿地金額約177.5億元;北上的“黑馬”卓越在北京共拿下4宗地塊，拿地金額共約187億元;在杭州土拍中，融信共拿下7宗地塊，合計建筑面積78.6萬平方米，權益拿地金額約142.3億元。

賺取流量、保證市場、穩住地位，是各大房企如此積極的重要因素。

杭州土拍上顆粒無收的綠城中國，在近期的一場交流會中就曾提及，杭州周轉快，基本開盤80%以上的去化。億翰智庫向記者表示，根據其監測，除富陽、臨安等較偏的區域去化低一些之外，杭州普遍去化率較高。

在中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁看來，“地價不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放開之下預計這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。”

當然，也不是所有的開發商都選擇在熱點城市奪地。萬科、保利等頭部房企在杭州、無錫、重慶等超熱的城市幾乎隱身。

萬科在前述三城分別僅獲取一宗地塊;反而在沈陽拿下了3宗，以共約60萬平方米的土地總建面，位居各房企之首。在上周末舉行的青島、天津、福州等城市的土拍上，萬科也僅分別獲取了1宗地塊。前述10宗地塊，萬科的拿地金額合計約142億元。

要知道，在過去三年里，萬科在22城的拿地總建面居首。平安證券統計顯示，全國20強房企在22個城市拿地布局來看，2018-2020年間，萬科拿地建面達4673萬平方米，絕對值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%。

近期的保利地產也顯得同樣“佛系”。據記者不完全統計，保利地產在12城共收入11宗地塊，拿地金額約185億元，其中有3宗在沈陽。

將視線從熱點城市挪開，將利潤放在更重要的位置，或許是這些房企當前的拿地策略。“當前第一批集中出讓，很多開發商為了后續開發，在杭州、無錫等城市拼得較為激烈，而長春、沈陽等城市，去化可能相對較慢，但利潤率會高一些。”竺勁分析。

中指院統計數據顯示，今年前4個月，保利地產、萬科分別以396億元、377億元的拿地金額位居行業第二、第三位。

其中，萬科共斥資203億元在長三角城市群拿地，但在杭州、溫州這種備受矚目的城市，其拿地金額分別為41億元、19億元，而更多地出現在了紹興、金華等城市。

而同樣“隱身”的碧桂園、恒大，克而瑞研究中心認為，則是由于戰略不同，前述企業更側重于三四線城市，本輪拿地相對較少，投資保持謹慎。

運營大考

“現階段利潤率走低已經是行業趨勢，但企業不可能單為了盈利放棄生存，規模還是企業很看重的指標。”某TOP10房企人士向記者坦言，“現在的策略就是，先把地拿了再說，后續財務指標可以通過降本增效等方式調節。”

事實上，也有房企內部人士向記者表示，“第三方測算是粗略的，其中有很多其實是可以省錢、摳細節的地方。比如有些新拿下的項目是在其很熟悉的區域，甚至旁邊就有自己的項目，企業可以進行精細化管理。”

據濱江集團披露，其銷售費用率在除杭州外的浙江省內和省外地區大概在千分之六至千分之十二之間，而在杭州，這一指標則在千分之三以內。

加強與房企之間的合作，也是分散利潤壓縮風險的方式之一。據透露，此次融信在杭州獨立獲取的地塊，已有很多沒有拿到地的企業來尋求合作。

對于房企來說，招拍掛是流量的保障，而另辟蹊徑多渠道拿地，則成為其賺取利潤的另一條通道。比如高利潤的城市更新項目成為越來越多房企的選擇。

中國奧園管理層披露，其舊改項目未來三年可轉化的可售貨值1600億元，預計平均毛利率可達35%-40%，凈利潤率是15%=20%。

在北京、廣州未有斬獲的中海地產也已介入了舊改領域。2020年7月，該公司在上海黃浦區獲得一舊改地塊，總投資預計約590億;9月，則又以69.78億底價競得北京石景山北辛安棚戶區改造地塊，總建面約320萬平米。

背靠集團的華潤置地，在推進城市更新項目的同時，2020年，還借助華潤集團內部的產業協同、資源協同獲取了深圳雪花啤酒廠項目，貨值約158億元，凈利潤在12%-15%。

此外，房企通過業務結構調整，加大多元產業布局，借此與地方政府以協商達成合作意向的方式獲取項目，這對房企控制拿地成本，提升項目毛利率來說，也有明顯作用。

克而瑞發布的報告顯示，綠地2020年以來的城際空間站項目獲取平均樓面價僅1144元/平方米，貿易港項目獲取平均樓面價僅3251元/平方米。

在商業運營方面已有成熟經驗的新城控股、寶龍地產等房企，則更多通過商業綜合體來勾地。寶龍地產管理層在今年初的業績會上也曾提到，廣東對購物中心的需求量是巨大的，而且很多城市還在用勾地模式持續在發展，“我們現在廣東拿的五個項目，全都是底價拿地”。

如今，經歷了2020年的“三道紅線”的壓力，以及2017、2018年的高價地在2020年的集中釋放，“市場也可以看到，相對來說優質的開發商，其增速最低的時間點基本上就是2020年。”竺勁認為，“2021年，我們認為，隨著銷售規模進入相對增長的階段，利潤率也可能會慢慢回升，對于房地產企業的盈利來說，2021年可能會得到恢復。”

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