樂山青衣江畔，一處純天然坡地別墅園區依山傍水，風景宜人，一棟棟雙拼、獨棟別墅整齊排列，但其中一棟雙拼別墅卻很突兀，四周堆滿落葉枯枝，衰敗而沒有生機。

2006年，徐守榮購買了樂山金水灣別墅群的這棟近300平方米的別墅，但2015年卻出現了墻體裂縫、地基沉降等情況;從2016年開始，別墅沉降跡象進一步惡化。他擔心房子會垮塌，多次找相關部門反映問題，但一直未能妥善解決。

“問題別墅”

入住別墅多年后 出現裂縫滲水……

金水灣別墅群地處樂山城西青衣江畔，與蘇稽古鎮一江之隔，是一處純天然坡地別墅園區。5月20日，記者在該別墅區看到，一棟棟雙拼或者獨棟別墅整齊排列，小區環境優美，鳥語花香。但小區中部一棟雙拼別墅卻顯得格格不入，四周卻堆滿了落葉和枯枝，一片衰敗。徐守榮推開花園的柵欄門說：“這就是我買的別墅，我的家!”

2006年，當時50歲的徐守榮看中了金水灣別墅的環境，想買一套別墅來作為自己養老居所。徐守榮湊了68萬元，一次性付款買下了這棟雙拼別墅的1號房，建筑面積約275平方米，還帶有很大的私家花園，這讓他非常滿意。2008年，經歷了汶川大地震，這幢建在坡地上的3層樓雙拼別墅毫發無損。但讓徐守榮沒想到的是，又過了7年，這幢別墅卻開始出現問題。

“最開始發現三層樓的墻面出現了一些裂縫，大概幾十條，有些地方滲水。”徐守榮告訴記者，后來裂縫逐漸達到了幾百條，最讓他擔心的是柱頭位置也出現了一些裂痕。隔壁鄰居家的2號別墅也出現了一些裂縫，但沒有徐守榮家的情況嚴重。

記者看到，從一樓到三樓，幾乎每個房間墻面都有明顯的裂縫，而部分柱頭和橫梁也有裂縫，一些房間因為嚴重滲水，散發出陣陣霉味。在房子的周圍，則有幾處挖掘勘探的痕跡，泥土還堆在一旁。

據徐守榮介紹，從2016年開始，該棟別墅沉降的跡象進一步惡化，他擔心房子會垮塌，多次找相關部門反映問題，但一直未能妥善解決。見此情況，鄰居用別墅向銀行抵押一筆貸款后，便舉家搬遷離開了，而他則獨自一人踏上了維權路。

兩次勘測

別墅樁基深度未達持力層

別墅到底有沒有安全隱患?接到徐守榮的反映后，樂山市住建局于2017年初召集勘察、設計、施工、建設、監理等現場調查，同時委托中國建筑西南勘察設計研究院(下稱“西勘院”)對涉事別墅安全性及抗震性能進行鑒定。

2017年6月，西勘院對該別墅做出如下鑒定結論：房屋建筑布置與結構布置多處與竣工圖不一致;6/H軸樁沉降導致一、二層周邊墻體開裂;橫墻地梁安全性不滿足要求;按丙類抗震設防，門洞上方無過梁，不能滿足構造要求……同時， 西勘院通過打孔鉆探進行巖土工程驗證勘察發現，該棟別墅持力層應選擇中風化泥巖層。經房屋四周選取4個勘探點鉆孔發現，持力層(中風化泥巖層)深度分別為：12.8米、15.8米、14.5米和13.8米。

不過，該報告中稱，由于缺乏相關施工資料，目前無法核實該人工挖孔樁是否放置在可靠的持力層上、人工挖孔樁的樁身質量、樁底虛土情況等。建議進行沉降觀測以確定地基基礎安全性，再對房屋進行其他處理。此后，西勘院在做沉降觀測后又出具補充說明，該別墅地基基礎安全性評定為Bu級，尚不顯著影響整體承載，可不進行處理;上部承重結構評定為Cu級，安全性不滿足要求，顯著影響整體承載，建議加固上部承重結構。

對于維修加固別墅的方案，徐守榮并不認可，認為難以真正消除安全隱患。2019年4月，徐守榮自行委托四川建明司法鑒定所對該房屋的地基、基礎、人工挖孔樁、樁長、持力層等進行鑒定。由于設計圖和其他資料不一致，現場隨機選取了3個檢查點進行開挖核實，其中3號檢查點由于垮塌未能進行檢查。經鑒定發現，1號、2號檢查點樁長分別為9.5米和9.4米，從上部到樁基底部持力層的土質均是全風化基巖，并非中風化泥巖層。其所處位置相距西勘院勘探點不遠，對應的持力層深度本應在12.8米至15.8米之間。

“這別墅建在回填土上，樁長的深度還差好幾米才到達持力層。”徐守榮說，樁基沒有達到持力層，相當于一座“吊腳樓”，怪不得沉降變形開裂。

四次訴訟

起訴住建部門 結果不具有主體資格被法院駁回

該別墅是怎樣建成并通過竣工驗收的?據徐守榮反映，為了探尋其中的真相，他最初在2017年就多次去當地城建檔案館查找房屋竣工驗收的檔案資料。

“檔案材料簡直是漏洞百出!”徐守榮告訴記者，質量監督報告中由市中區質安站人員補簽字，蓋章卻是樂山市質安站;驗收備案材料中原設計單位、施工單位和實際設計單位、施工單位不一致;原設計條形基礎變為樁基礎，缺少驗槽報告;多項抽樣項目備案材料為空白、部門驗收蓋章欄缺少日期……

2018年7月5日，徐守榮同時提起兩次行政訴訟，認為樂山住建局在涉事別墅建設過程中未盡到相應的監督義務，驗收備案等環節嚴重失職，分別要求法院判決撤銷該局作出的《工程質量監督報告》和《竣工驗收備案書》，并索賠損失400余萬元。

同年12月10月，峨眉山市人民法院分別作出裁定，樂山市住建局作出《工程質量監督報告》和《竣工驗收備案書》的相對人是開發商，業委會或者過半數的業主可以提起訴訟，徐守榮是一名業主，不具有提起本案行政訴訟的主體資格。兩次起訴均被駁回。

“我買的房子出現嚴重質量問題，難道自己都不具有起訴的主體資格?”2019年3月，徐守榮不服一審判決，向樂山市中級人民法院提起上訴。該院審理后認為，徐守榮不具有提起行政訴訟的原告主體資格。兩次上訴亦均被駁回，維持原裁定。

住建部門

樁基不是必須到持力層 滿足荷載等要求即可

對此，樂山市住建局訴訟代理人認為，金水灣一期工程質量的確屬于其監督管理范圍，從2002年12月至2006年6月，該局要求被檢查單位提供有關資料，進入施工現場進行檢查，對發現的施工不規范行為、管理松懈以及質量瑕疵等問題，及時當面要求整改。期間，未收到任何單位和個人對工程質量存在問題的檢舉投訴等。

同時，該局認為，建設行政主管部門并非竣工驗收的責任主體，竣工驗收是否合格并不是備案的生效條件，備案行為對公民、法人或其他組織的權利義務不產生實際影響。樂山市質安站站長文強表示，如果說沒有盡到監管責任，金水灣那么大面積，那么多棟別墅，還沒聽說其他房子出現質量問題。

曾參與該工程質量監督和竣工驗收備案的樂山市質安站副站長龍海峰介紹，該棟別墅原來確實設計的條形基礎，但可能施工中發現這里涉及到堡坎，有很多回填土，做條形基礎容易沉降，后來改成了人工挖孔樁基礎，相當于是對原設計進行了優化。

龍海峰說，房子建好后再來檢查樁長的難度很大，西勘院也沒給出結論，而徐守榮自己找來的司法鑒定，只鑒定了樁長，也沒下結論是否到達中風化。

那么樁基是否必須達到持力層才滿足安全規范?龍海峰解釋說，樁基不是必須達到持力層，只要滿足荷載和變形要求就行。西勘院對該別墅做了沉降觀測，認為現在沉降已經穩定了，確認房子主體是安全的，建議加固上部承重結構即可。

對于徐守榮反映的質量監督報告、竣工驗收備案材料等存在的一系列問題，龍海峰表示，該項目首次報建是向市中區建設局申報施工許可，市中區質安站派人進行監督，項目建設末期改由市建設局進行監管，由市質安站負責監督管理，并非越位監管和驗收。

最新進展

雙方簽下回購協議

但開發公司認為評估過高拒履約

據樂山市住建局提供的資料顯示，金水灣別墅項目建設單位為四川金天龍房地產開發有限公司，該公司已經注銷。四川天龍產業發展有限公司(以下簡稱天龍公司)是上述公司的關聯企業。

在樂山市住建局組織雙方協商的過程中，徐守榮一開始就拒絕了維修加固的方案，堅持要求原址拆除重建、本小區內換房或者作價回購的三選一方案，但是因為雙方分歧較大，歷時多年，始終無法達成一致處理意見。

直到2020年9月，在樂山市住建局組織調解下，雙方簽下了回購協議書，約定共同委托第三方機構對該別墅按照市場價進行評估，天龍公司按照評估價格進行回購。該局負責督促雙方依法履約，確保徐守榮按時一次性收到款項。隨后，評估機構作出評估該別墅(含裝修和園林綠化等)總價約365萬元。不過，天龍公司認為，評估價格過高，拒絕履行現金回購協議。

對此，樂山市住建局認為，天龍公司和徐守榮雙方自愿達成的回購協議合法有效，如天龍公司拒不履行協議約定，建議徐守榮通過法律途徑依法維護自己的合法權益。

“到底誰該對這‘吊腳樓’別墅負責?”站在自家別墅外，徐守榮一臉茫然地喃喃自語。

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