與此同時(shí)，近年險(xiǎn)資進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的形式正在發(fā)生深刻變化，從以前主要投資地產(chǎn)股轉(zhuǎn)向多元投資，且更注重長(zhǎng)期投資回報(bào)。其投資方式包括設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、成立私募股權(quán)基金收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)、加大以不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的配置力度等。
以多種方式參與投資
以多種方式參與不動(dòng)產(chǎn)投資，正在成為險(xiǎn)資重要的資產(chǎn)配置方式之一。
例如，部分險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)通過(guò)私募股權(quán)基金直接收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。天眼查APP最新數(shù)據(jù)顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“坤華天津”）對(duì)外投資項(xiàng)目合計(jì)已達(dá)14個(gè)，全部為收購(gòu)萬(wàn)達(dá)系商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)，對(duì)其中12家公司的持股比例為100%，對(duì)另外兩家公司的持股比例為99.99%。
坤華天津成立于2023年底，至今僅一年多時(shí)間，由新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新華保險(xiǎn)”）持股99.9%，中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司持股0.1%。由此可見(jiàn)，新華保險(xiǎn)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資力度較大。
部分險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資機(jī)構(gòu)設(shè)立住房租賃私募股權(quán)基金。例如，今年新華保險(xiǎn)、大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合攜手萬(wàn)科集團(tuán)旗下住房租賃平臺(tái)等，成立萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），前二者分別持股約59.9%和30%。
北京排排網(wǎng)保險(xiǎn)代理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘珜?duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，住房租賃股權(quán)投資基金主要專(zhuān)注于住房租賃市場(chǎng)，更注重長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，這種投資模式有助于整合資源、優(yōu)化配置，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)股權(quán)投資方式，可以更好地分享住房租賃市場(chǎng)未來(lái)的紅利，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)。
中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)人壽”）則擬與財(cái)信吉祥人壽保險(xiǎn)股份有限公司等聯(lián)合成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合伙企業(yè)”）。中國(guó)人壽認(rèn)繳出資35億元，國(guó)壽資本投資有限公司將作為合伙企業(yè)的管理人。該合伙企業(yè)將以國(guó)家戰(zhàn)略為契機(jī)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進(jìn)行投資。
險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)還通過(guò)直接認(rèn)購(gòu)REITs等方式加大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。例如，3月14日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT作為首批消費(fèi)類(lèi)公募REITs成功發(fā)行上市，中國(guó)人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認(rèn)購(gòu)約6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。
收租物業(yè)受歡迎
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，與前些年重倉(cāng)地產(chǎn)股不同，近兩年險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資方式更加多元，且無(wú)論是收購(gòu)以商業(yè)綜合體為主的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，還是瞄準(zhǔn)住房租賃市場(chǎng)，抑或是設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資私募基金，這些投資都有一個(gè)共同特點(diǎn)，即更加注重底層資產(chǎn)本身的投資價(jià)值，且注重租金等長(zhǎng)期收益。
從險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的新增投資案例來(lái)看，近年其對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域的物權(quán)投資明顯增加，當(dāng)“房東”的趨勢(shì)加深，底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)生的收益也逐漸成為險(xiǎn)資追求長(zhǎng)期穩(wěn)定投資收益的重要路徑。
中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)平安”）副總經(jīng)理、擬任首席財(cái)務(wù)官付欣在近日舉行的2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)平安不動(dòng)產(chǎn)投資敞口持續(xù)收窄，同時(shí)，公司配置了可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的收租物業(yè)，這部分的穩(wěn)定現(xiàn)金流為投資的可持續(xù)性提供了非常好的壓艙石，敞口收窄疊加資產(chǎn)穩(wěn)健性高，確保了能夠提供長(zhǎng)期現(xiàn)金流。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析道，地產(chǎn)投資具有較長(zhǎng)投資周期的特性，這與險(xiǎn)資的久期相契合。地產(chǎn)投資為險(xiǎn)資開(kāi)辟了更多與長(zhǎng)期負(fù)債期限相匹配的資產(chǎn)選擇，優(yōu)化其資產(chǎn)配置。近年來(lái)，險(xiǎn)資持續(xù)發(fā)掘優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以及利率下行的背景下，一些優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)顯現(xiàn)出很高的性?xún)r(jià)比，例如，一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大約在5.5%至6.5%之間，這無(wú)疑有助于提高保險(xiǎn)公司的整體投資收益率。
楊帆認(rèn)為，險(xiǎn)資加大在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，將有助于優(yōu)化整體資產(chǎn)配置格局，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖和監(jiān)管政策的支持，預(yù)計(jì)險(xiǎn)資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)在險(xiǎn)資資產(chǎn)配置中的比例將保持在合理水平，既能有效控制風(fēng)險(xiǎn)，也有助于提升投資收益率。
受訪(fǎng)業(yè)界人士一致認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，險(xiǎn)資的介入有助于穩(wěn)定樓市預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；通過(guò)投資房地產(chǎn)，險(xiǎn)資可以為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供長(zhǎng)期資金支持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。整體來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)險(xiǎn)資還會(huì)繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。