極目新聞記者 吳漢

日前，《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《監管辦法》）正式印發。極目新聞記者發現，該《監管辦法》共有六章31條，對新建商品房預售資金監管、交存、使用、違規處理等提出了明確要求。

(相關資料圖)

業內人士稱，《監管辦法》的出臺，可有效加強新建商品房預售資金監督管理，保障購房人合法權益。

《監管辦法》明確，在商品房項目完成不動產首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃監管額度內預售資金；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調監管額度內預售資金。

據介紹，該《監管辦法》自今年7月20日起施行，有效期為5年，本辦法施行前已取得預售許可的房地產開發項目的預售資金監管工作，按照原有關規定執行。

一次預售許可對應設立一個監管賬戶

《監管辦法》明確，新建商品房預售資金監管，應當遵循政府監管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。主管部門和監管機構協調人民銀行在漢分支機構指導商業銀行做好監管賬戶管理工作，協調國家金融監管部門在漢派出機構對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查；房地產開發企業應當按照一次預售許可對應設立一個監管賬戶的原則，開立新建商品房預售資金監管專用賬戶。

監管額度是監管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金額度，主管部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產開發企業信用等因素確定監管額度并公示。

監管額度內預售資金應當專款專用，必須用于與本項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料款、設備款、施工進度款、監理費用、不可預見費用等支出。

不得使用非監管賬戶收取房價款

《監管辦法》要求，房地產開發企業提交預售方案前，應當選擇一個監管銀行開立監管賬戶。監管賬戶應當在商品房預售許可證、商品房買賣合同中載明，并在商品房銷售現場顯著位置和主管部門門戶網站上進行公示。

根據《監管辦法》,房地產開發企業開立監管賬戶后，應當與主管部門委托的監管機構、監管銀行簽訂《武漢市新建商品房預售資金監管協議》，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。協議文本由主管部門制定，協議主要內容應當在預售方案中明確，并通過附件方式在商品房買賣合同中體現。

房地產開發企業簽訂上述三方協議時，應當向監管機構提供工程總承包施工合同、項目交付標準、工程規劃許可證、施工許可證、施工范圍說明等資料。上述資料發生變更的，房地產開發企業應當及時向監管機構提供變更后的資料。

預售資金交存如何管理？《監管辦法》指出，房地產開發企業應當按照商品房買賣合同網簽備案工作要求，及時通過商品房網上簽約和合同備案系統完成合同網簽，打印交款通知書，協助購房人將房價款全部直接交存至監管賬戶，并及時為購房人辦理商品房買賣合同備案手續，不得以任何形式使用非監管賬戶收取房價款。

《監管辦法》同時明確，購房人應當按照商品房買賣合同、交款通知書等約定，將定金、首付款以及其他形式房價款全部直接交存至監管賬戶。購房人通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應當依據商品房買賣合同網簽備案信息，確認首付款已足額交存至監管賬戶后，按照借款合同約定時間和金額將按揭貸款直接發放至監管賬戶。

監管額度內預售資金按建設進度撥付

在預售資金使用管理方面，《監管辦法》明確，房地產開發企業申請使用監管額度內預售資金的，監管機構應當按照三方協議約定和本辦法規定進行核實，由監管銀行撥付；申請使用監管額度外預售資金的，由監管銀行直接為房地產開發企業辦理提取使用手續；監管額度內預售資金應當按照工程建設進度予以撥付，主管部門按照主體結構三分之一、主體結構三分之二、結構封頂、外立面完工、規劃驗收、竣工驗收、不動產首次登記等七個環節設置資金撥付節點，監管額度內預售資金應當按照撥付節點申請使用。項目完成不動產首次登記前，監管賬戶內預售資金余額不得低于監管額度的百分之五。

《監管辦法》指出，監管機構在受理房地產開發企業的用款申請后，應當在五個工作日內核實，對符合使用條件的，通過監管系統向監管銀行傳送同意資金使用通知；如存在實際用途、收款單位與合同約定不符等情況，應當不予下達資金使用通知，并向房地產開發企業反饋理由。

可申請提前支取支付農民工工資

《監管辦法》明確，監管銀行應當做好監管賬戶監控，發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內預售資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監管機構，監管機構要及時作出處理。房地產開發企業可以用商業銀行出具的保函等額替換監管額度內預售資金。

《監管辦法》還提出：工程進度未達撥付節點，但房地產開發企業確需提前支取監管額度內預售資金支付農民工工資的，經項目所在區人民政府核實情況并書面申請，主管部門可以予以支持。

對于房地產開發企業未按照規定將新建商品房預售資金存入監管賬戶等違規行為，《監管辦法》也明確，應由主管部門責令限期改正，并可按照三方協議約定暫停其監管額度內預售資金使用。逾期不改的，主管部門按照有關規定予以處理，記入房地產開發企業信用檔案，向社會公示。

對違反本規定的監管銀行，主管部門可以按照三方協議約定視情況暫停、取消其新增監管賬戶開戶權限，并將其違規違約行為以及處理情況通報金融監管部門和合作銀行。合作銀行應當根據主管部門處理結果及時在本行監管銀行名錄庫中，對具體承接預售資金監管業務的分支機構予以注記或者刪除。

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